¿Puedo cambiar de uso un local a vivienda?¿Y cambiar el uso de una vivienda a local?¿Qué procedimiento debo seguir para hacer el cambio de uso de un inmueble?

Muchos propietarios se preguntan qué hacer con ciertos inmuebles cuyo uso ha dejado de ser productivo por distintas circunstancias. Estos inmuebles normalmente se cierran y su mantenimiento se convierte en un gasto inútil e incluso a veces insostenible. Hay gran cantidad de ejemplos: locales comerciales cerrados, cabañas rurales abandonadas, talleres en desuso, etc…

Para este tipo de inmuebles se plantean tres alternativas:

  • Costear los gastos de mantenimiento indefinidamente
  • Vender el inmueble a bajo precio
  • Cambiar el uso por otro que despierte mayor interés en compradores y arrendatarios.

En este artículo os vamos a explicar en qué consiste esta última opción, así como el procedimiento a seguir para llevarla a cabo.

¿QUÉ ES EL CAMBIO DE USO DE UN INMUEBLE?

El cambio de uso es un procedimiento a través del cual el Ayuntamiento controla que el nuevo uso sea compatible con los usos existentes y que cumpla la normativa de aplicación.Existen situaciones de incompatibilidad debido a que ciertos usos pueden provocar molestias a otros: ruidos, olores, robos, etc… Asimismo, cada uso debe cumplir unas condiciones mínimas de seguridad, salubridad y accesibilidad que garanticen el bienestar de los usuarios.

LA TRAMITACIÓN DE UN PROYECTO DE CAMBIO DE USO

Según las características del inmueble y su clasificación hay varios tipos de tramitación:

  • Caso general: cambio de uso
  • Obras realizadas sin licencia: legalización de cambio de uso
  • Construcciones en suelo rústico: autorización CROTU + cambio de uso

A continuación explicamos el procedimiento a seguir en cada caso:

  • CASO GENERAL

El primer paso es dirigirse al Ayuntamiento, en donde el técnico municipal informa de cuál es el uso actual del inmueble y los usos compatibles.

Una vez se tiene la certeza de que el nuevo uso es compatible con los existentes, es conveniente ponerse en contacto con un arquitecto para informarse y recibir asesoramiento sobre las distintas posibilidades de adaptación al nuevo uso, las obras necesarias para su adecuación y los costes asociados a cada una.

Tras estudiar las distintas opciones y su viabilidad económica, el promotor decide la propuesta que mejor se adapta a sus necesidades. El arquitecto redacta el proyecto de cambio de uso en el que se describe el estado actual, el estado reformado y se justifica el cumplimiento de las distintas normativas de aplicación.

Una vez presentado el proyecto en el Ayuntamiento se debe esperar a obtener la licencia de obras para iniciar las obras. Para algunos usos existe un procedimiento abreviado según el cual, tras firmar una declaración responsable, se pueden empezar las obras antes de obtener la licencia de obras.

Al finalizar las obras, se presenta en el Ayuntamiento el Certificado final de obra para que éste conceda la Licencia de apertura o Licencia de primera ocupación.

  • OBRAS REALIZADAS SIN LICENCIA

En caso de que las obras se hayan ejecutado con anterioridad a la solicitud de licencia, se debe presentar en el Ayuntamiento un proyecto de legalización de cambio de uso en vez de un Proyecto de cambio de uso. El procedimiento es similar al anterior:

El primer paso es dirigirse al Ayuntamiento, en donde el técnico municipal informa sobre la compatibilidad del nuevo uso.

En caso de ser compatible, se debe contratar a un arquitecto para redactar el Proyecto de legalización. En muchas ocasiones, es necesaria la realización de obras complementarias a las ya realizadas para adaptar la construcción a la normativa vigente. En caso de que haya que realizar obras, el arquitecto informará y asesorará sobre las distintas posibilidades y los costes asociados a cada una de ellas, siguiendo el procedimiento general.

En el caso de que no haya que realizar obras, el ayuntamiento concederá directamente laLicencia de apertura o Licencia de primera ocupación una vez examinado el Proyecto de legalización.

  • CONSTRUCCIONES EN SUELO RÚSTICO

En caso de que el inmueble se sitúe en suelo rústico, la Comisión Regional Ordenación del Territorio y Urbanismo (CROTU) deberá autorizar el uso con anterioridad a la presentación delProyecto de cambio de uso.

Para recibir esta autorización se debe presentar una solicitud de autorización de cambio de uso en el Ayuntamiento. Una vez presentada, debe pasar un periodo de Exposición Pública de 15 días en el que cualquier interesado puede formular alegaciones. Tras la exposición pública, el técnico municipal redacta un informe sobre el cumplimiento de los parámetros urbanísticos y finalmente se envía la solicitud junto con el informe a la CROTU.  

Una vez obtenida la autorización de la CROTU el expediente debe seguir el procedimiento detallado en los apartados anteriores, según se trate de un proyecto de cambio de uso o unproyecto de legalización.

Finalmente, os dejamos una cita de Miguel de Unamuno:

«El progreso consiste en el cambio»

Esperamos que el artículo os haya servido de ayuda y os invitamos a compartirlo con otros promotores noveles.

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