¿De qué depende el valor de un terreno?¿Es fiable el valor de tasación de una parcela?¿Es lo mismo el valor de tasación y el valor de expropiación?

Antes de profundizar en los parámetros que se usan para valorar un terreno, conviene reflexionar sobre la diferencia entre «valor» y «precio», especialmente en estos tiempos de volatilidad, en los que los precios caen desordenadamente tras las fuertes alzas que experimentaron años atrás.

Simplificando, podemos decir que el precio de un bien es la cantidad de dinero que pagamos por él, mientras que el valor es el beneficio o la utilidad que obtenemos de él. El precio oscila en función del trabajo necesario para fabricar el bien, el coste de las materias primas, la escasez del bien en el mercado, la existencia de monopolios, los impuestos o subvenciones que se le apliquen, la honestidad de los vendedores o la irracionalidad de los compradores. Por su parte, el valor tiene un carácter más estable, puesto que depende básicamente de la utilidad que ofrece o del placer que se obtiene de él.

En el siguiente artículo vamos a hablar del precio de los terrenos, aunque emplearemos el término “valor”, por ser la terminología más empleada, tanto a nivel legal, como cotidiano.

El valor de tasación de los terrenos depende principalmente del “precio de mercado”, que se obtiene tras la realización de un estudio de mercado. En este estudio se comparan los precios de terrenos de características similares que están a la venta en el momento de la tasación o que han sido vendidos recientemente. La Orden ECO/805/2003 del Ministerio de Economía, establece las normas que deben seguir las tasaciones de bienes inmuebles.

Entre las características que determinan el valor de un suelo están:

  • Distancia a núcleos de población o puntos de interés
  • Infraestructuras existentes y previstas
  • Cualidades del entorno
  • Morfología de la finca
  • Aprovechamiento urbanístico

Estas características no son otra cosa que los criterios que va a emplear un comprador racional para valorar si el precio del terreno es interesante, y por lo tanto son a su vez los argumentos que va a emplear el vendedor para inducir a la compra.

De ellas, la que mayor influencia va a tener en el precio del terreno es el “aprovechamiento urbanístico”. Esta magnitud sirve para cuantificar el beneficio procedente de edificar en un terreno, y depende de su clasificación y ordenación en el planeamiento municipal. En función de la clasificación, el aprovechamiento se materializa siguiendo distintos modelos: 

  • Suelo no urbanizable o rústico: son suelos en los que no se puede construir con carácter general. Sin embargo, con la reciente modificación de Ley del suelo de Cantabria se abre una vía de aprovechamiento, como explicamos en el artículo  “Quiero construir una casa en suelo rústico”.
  • Suelo urbanizable y suelo urbano no consolidado: son suelos en los que se deben construir una serie de infraestructuras antes de poder edificar. Por lo general, estas infraestructuras corren a cargo de los promotores. Para que los promotores repartan las cargas y beneficios del proceso de urbanización, el suelo se divide en «áreas de reparto» a las que se asigna un «coeficiente de aprovechamiento».
  • Suelo urbano consolidado: son suelos que cuentan con las infraestructuras fijadas por el planeamiento, por lo que se puede proceder directamente a su edificación. La magnitud que sirve para valorar el aprovechamiento de estos suelos es directamente el «coeficiente de edificabilidad”.

La clasificación, ordenación y aprovechamiento del suelo municipal se fijan en el Plan General o en las Normas Subsidiarias y puede consultarse en el Ayuntamiento. Es muy recomendable solicitar la «ficha urbanística» antes de comprar un terreno, ya que en este documento, el Ayuntamiento resumen los parámetros urbanísticos que afectan a la parcela.Cuando un terreno va a ser expropiado para una finalidad de interés público, se emplea otro método de valoración, en el que se obtiene el valor de expropiación o «justiprecio«En esta valoración no se tienen en cuenta las plusvalías correspondientes al aprovechamiento urbanístico que tendrá el suelo, conforme establece la Ley sobre Expropiación Forzosa. Es decir, el justiprecio es una indemnización que comprende exclusivamente el valor objetivo del bien y los daños que sean consecuencia directa de la expropiación.

Finalmente, conviene recordar la famosa cita de Publio Sirio, quien ya defendía en los tiempos del Imperio Romano que “las cosas valen lo que uno está dispuesto a pagar por ellas”.

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