¿Qué pasa si hago una obra sin licencia?¿Pueden obligarme a demoler una obra ilegal?¿Cómo puedo legalizar una obra hecha sin licencia?

En ocasiones, los propietarios de inmuebles realizan obras sin solicitar la correspondiente licencia municipal para evitar trámites, evadir el pago de tasas o incluso para realizar obras ilegales. 
Pasado un tiempo, algunos de estos propietarios o los compradores de los inmuebles, necesitan legalizar las obras para la realización de algún trámite, como la solicitud de suministros, el inicio de una actividad o la firma de escrituras.
En este artículo vamos a explicar cuáles son los problemas que puede acarrear la realización de obras sin licencia, cómo se pueden legalizar y cuál es el coste.

PARA QUÉ SIRVE LA LICENCIA

La solicitud de licencia de obras sirve para que el Ayuntamiento controle la adecuación de las obras que se pretenden realizar a lo establecido en las distintas normativas. En el caso de que el ayuntamiento observe que las obras incumplen alguna norma, denegará la licencia citando la norma que se incumple para que se corrija el defecto.
La licencia de obra es necesaria para la realización de varios trámites:
  • Licencia de apertura (apertura de negocios)
  • Licencia de primera ocupación (puesta en uso de viviendas)
  • Solicitud de suministros (electricidad, agua, gas y telecomunicaciones)

CONSECUENCIAS DE REALIZAR OBRAS SIN LICENCIA

El Ayuntamiento puede aplicar al promotor distintas sanciones que van desde la paralización de las obras, hasta la demolición de lo construido según la ley del suelo de Cantabria (Ley de Cantabria 2/2001). Es muy habitual que el Ayuntamiento inicie el expediente sancionador a raíz de una demanda interpuesta por un particular. Dependiendo de cuándo se detecta la infracción y de cual es la categoría del suelo se plantean los siguientes supuestos:

  • DURANTE LA OBRA

Una vez detectado que se están realizando obras sin licencia, el Ayuntamiento ordena su paralización inmediata, dando un plazo de dos meses al promotor para que solicite la correspondiente licencia. Tras la paralización, el Ayuntamiento puede imponer multas al promotor, precintar las instalaciones, retirar materiales a costa del promotor y ordenar la suspensión de suministros de obra.

En el caso de que las obras sean incompatibles con el planeamiento o que el promotor se niegue a su legalización, el Ayuntamiento decretará su demolición a costa del promotor.

  • SUELO URBANO – HASTA CUATRO AÑOS TRAS LA FINALIZACIÓN 
  • SUELO RÚSTICO – INDEFINIDAMENTE TRAS LA FINALIZACIÓN 

Una vez detectado que se han realizado obras sin licencia, el Ayuntamiento da un plazo de dos meses al promotor para que legalice las obras.

En el caso de que las obras sean incompatibles con el planeamiento o que el promotor se niegue a su legalización, el Ayuntamiento decretará su demolición a costa del promotor. En suelo rústico, las infracciones urbanísticas no prescriben, por lo que se puede decretar su demolición pasados muchos años desde la terminación de las obras.

  • SUELO URBANO – PASADOS CUATRO AÑOS DESDE LA FINALIZACIÓN

Pasados cuatro años desde la finalización de obras en suelo urbano, ya no se puede decretar su demolición. Los propietarios podrán legalizar las obras por iniciativa propia, siempre y cuando sean compatibles con el planeamiento.Las obras ya realizadas se consideran “fuera de ordenación” hasta que se proceda a su legalización. Con carácter general, en los edificios declarados fuera de ordenación no podrán realizarse obras de consolidación, aumento de volumen, modernización e incremento de su valor de expropiación.

CÓMO LEGALIZAR OBRAS SIN LICENCIA

El primer paso antes de legalizar una obra es consultar cómo figura la construcción en el planeamiento urbanístico del municipio. Se puede consultar en el servicio de urbanismo del Ayuntamiento o a un arquitecto local. En función de cómo se adaptan las obras realizadas a la normativa urbanística, se pueden dar tres casos:
  • LAS OBRAS REALIZADAS SE ADAPTAN A LA NORMATIVA

En este caso se debe presentar en el Ayuntamiento un Proyecto de legalización redactado por un arquitecto, en el que se describen las obras realizadas y se justifica el cumplimiento de las distintas normativas de aplicación. En el momento de su presentación, se deberán abonar las tasas municipales.El proyecto de legalización contará con memorias, planos, mediciones y presupuesto. El Ayuntamiento calculará las tasas municipales en función del alcance de las obras.

  • LAS OBRAS REALIZADAS NO SE ADAPTAN A LA NORMATIVA, PERO SE PUEDEN ADAPTAR CON LA REALIZACIÓN DE OBRAS

En este caso, el Proyecto de Legalización deberá describir tanto las obras ya realizadas, como las obras necesarias para adaptar la construcción a la normativa. En algunos casos será necesario demoler partes de la construcción para su adaptación al planeamiento.El proyecto de legalización contará con todos los documentos propios de un proyecto de ejecución para la correcta ejecución de las obras, incluyendo pliego de condiciones y estudio de seguridad y salud. Además el propietario deberá contratar un director de obra, que será el responsable de emitir el Certificado Final de la Obra

  • LAS OBRAS REALIZADAS NO SE PUEDEN ADAPTAR A LA NORMATIVA
En este caso, no se concederá la licencia, por lo que no tiene sentido presentar un proyecto de legalización. Tal y como se explica en el apartado «consecuencias», el Ayuntamiento puede decretar su demolición en función de cuándo se detecta la infracción y de la clasificación del suelo. 

COSTES DE LEGALIZACIÓN

Los costes de legalización dependerán del volumen de obra a legalizar y de si es necesario hacer obras para adaptar la construcción a la normativa. Se pueden clasificar en tres grupos:

  • PROYECTO DE LEGALIZACIÓN

El proyecto de legalización es el documento en el que se describen los trabajos realizados y el estado definitivo de la construcción. En el se verifica el cumplimiento de las distintas normativas de aplicación. Los honorarios del arquitecto para la redacción del proyecto de legalización dependen de la complejidad y superficie de la construcción, así como de la cuantía de las obras que haya que realizar para adaptar la construcción a la normativa. En caso de que no haya que realizar obras de gran envergadura, suelen rondar el 4-6 % del presupuesto de ejecución material.

  • LICENCIA MUNICIPAL

Los costes de la licencia municipal se dividen en dos partes: la tasa por licencia urbanística y el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. Cada ayuntamiento establece un tipo impositivo para cada una y establece bonificaciones en algunos casos. El tipo impositivo de ambos conceptos suele ser un 6% del presupuesto de ejecución material (la tasa por licencia urbanística suele ser un 2% del PEM y el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras un 4 % del PEM)

  • OBRAS DE ADAPTACIÓN

Los costes de las obras para adaptar la construcción a la normativa vigente varían en función del nivel de calidad y profesionalidad con el que se hayan realizado las obras sin licencia. Se debe adaptar la construcción, tanto a la normativa municipal como a los estándares de calidad que se exige a nuevas edificaciones. Estos estándares incluyen el cumplimiento de las condiciones de seguridad estructural, seguridad contraincendios, seguridad eléctrica, habitabilidad, salubridad, accesibilidad, etc… En caso de que se desee tener pleno derecho sobre la construcción, es conveniente considerar también el coste de actualizar las escrituras ante notario y registrar en el Registro de la Propiedad. Los honorarios de notario y registrador se estipulan mediante aranceles fijados por ley. La suma de ambos está en torno al 0,5% del valor total de la propiedad.

Finalmente os dejamos una frase de Francisco Acedo, submarinista español:

«El desconocimiento hace infravalorar el riesgo, la inconsciencia despreciarlo»

Esperamos que el artículo os haya servido de ayuda y os invitamos a compartirlo con otros promotores noveles.

Si tenéis alguna duda, podéis dejarnos un comentario más abajo. Si necesitáis nuestros servicios, estamos a vuestra disposición. 

¡Un saludo!